U wenst als vijftigplusser een woning te kopen maar vraagt zich af of u nog wel een hypotheek kunt afsluiten. Goed nieuws: sinds 17 juni 2018 zijn de mogelijkheden groter geworden omdat de Stichting NHG de acceptatiecriteria heeft verruimd. Omdat u wel aan een aantal voorwaarden moet voldoen, zetten we hier alles op een rijtje!
Vanaf welke leeftijd bent U een “senior”?
Volgens de hypotheekregels bent u een senior vanaf 10 jaar vóór u de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Laten we nu uitgaan dat het pensioeninkomen vanaf de leeftijd van 57 jaar wordt meegenomen. Dit is nodig voor het bepalen van de maximale hypotheek. Het pensioeninkomen bestaat uit de optelsom van de AOW en het te bereiken ouderdomspensioen via uw (oude) werkgevers. In veel gevallen zal uw pensioeninkomen lager zijn dan het inkomen dat u nú verdient met werken. En dat is vaak direct het probleem. Door het lagere inkomen krijgt u een lagere hypotheek vanaf de AOW-leeftijd. Als u een nieuwe woning wil kopen kan daardoor de situatie ontstaan dat een deel van de hypotheek versneld moet worden afgelost tót de pensioendatum. En helaas leidt dit tijdelijk tot hogere maandlasten. Iets dat vaak niet wenselijk is en ook niet altijd mogelijk is.
Voorwaarden verruiming NHG hypotheekregels senioren
Sinds 17 juni 2018 zijn de hypotheekregels voor senioren die een nieuwe woning met NHG willen kopen verruimd! Om in aanmerking te komen, dient u aan de volgende punten te voldoen:
- U bent in het bezit van een koopwoning die wordt verkocht
- U gaat kleiner en/of goedkoper wonen
- De nieuwe hypotheeklasten gaan omlaag of blijven hooguit gelijk aan de huidige werkelijke lasten
- De nieuwe hypotheeklasten zijn lager of hooguit gelijk aan de toegestane financieringslast conform de toetsnorm
- U zet de rente minimaal 20 jaar vast
- Of u zet de rente tenminste 10 jaar vast als de jongste partner op de einddatum van de rentevastperiode de leeftijd van 85 jaar heeft bereikt (dus huidige leeftijd maximaal 75 jaar)
- Of de hypotheek is aan het einde van de rentevastperiode lager dan 50% van de waarde van de woning
Wat doen de ruimere hypotheekregels voor senioren?
Bij het bepalen of de nieuwe hypotheek financieel haalbaar is, wordt gekeken naar de werkelijke maandlast in plaats van de maandlast gebaseerd op de toetsnormen.
Wat is dan een toetsnorm op het gebied van hypotheken?
Bij de toetsnorm wordt de maandlast bepaald alsof u een annuïteitenhypotheek afsluit voor het gehele hypotheekbedrag. Er wordt géén rekening gehouden met bijvoorbeeld een aflossingsvrij hypotheekdeel. Bij een aflosvrije hypotheek betaalt u alleen rente en bij een annuïteitenhypotheek rente + aflossing. De maandlast van een annuïteitenhypotheek is hoger, waardoor de hypotheek misschien niet haalbaar is. Als het inkomen ook nog eens omlaag gaat, zorgt dit ervoor dat verhuizen moeilijker wordt.
Voordeel van het pensioeninkomen is dat deze in principe vast, zeker en levenslang is. Door wél rekening te houden met een (deel) aflossingsvrij hypotheek zijn de werkelijke maandlasten lager. Hierdoor wordt de hypotheek beter betaalbaar over een langere periode en kan er vaak ook meer geleend worden.
Voorbeeld: huis kopen met NHG als senior:
Stel dat u nu een maandlast hebt van €600 bruto per maand en gaat verhuizen naar een goedkopere woning. Bij uw nieuwe woning is de nieuwe werkelijke maandlast €400 bruto per maand bij een volledig aflosvrije hypotheek tegen de huidige lage rente. Volgens de toetsnorm op basis van een annuïteitenhypotheek bedraagt de maandlast echter €550 bruto. Het bedrag dat u maximaal mag uitgeven op basis van uw totale pensioeninkomen bedraagt dan €475 bruto per maand. Dit betekent dat de woning niet gekocht kan worden omdat de hypotheek niet betaalbaar is volgens de toetsnorm.
Maar dankzij de ruimere acceptatiecriteria kan de woning wél gekocht worden omdat de werkelijke lasten lager zijn dan de toetsnorm en huidige maandlasten.
Werken alle geldverstrekkers mee?
Helaas niet.. De hypotheekregels op basis van NHG zijn verruimd, maar het grootste deel van de geldverstrekkers doet nog niet mee en houdt vast aan de oude manier van toetsing. Er zijn gelukkig een paar geldverstrekkers die de verruimde regels willen toepassen op een hypotheekaanvraag met en zonder NHG. Want NHG is leuk, maar u betaalt wel 1% kosten van het hypotheekbedrag. Terwijl de waarde van de woning vaak (veel) hoger zal zijn dan de gevraagde hypotheek. Een succesvol beroep op de NHG bij betalingsproblemen lijkt dan niet haalbaar of misschien is de koopsom van de nieuwe woning wel hoger dan de grens voor NHG van €265.000 waardoor u alsnog niet in aanmerking komt.
Geschreven door: John Paul Akkerman, Erkend Hypothecair- en Financieel Planner bij Finzie Deventer.
